Ils s’appellent Airbnb, Wimdu, Sejourning, BedyCasa ou encore Housetrip.

Ces sites web ont bouleversé la location meublée saisonnière entre particuliers. Au point de s’attirer les foudres des autorités locales et des hôteliers. “Le but d’Airbnb, c’est de mettre à disposition des touristes des capacités de logement inutilisées”, se défend Nicolas Ferrary, directeur France d'Airbnb. Loin de ce débat, les Français sont nombreux à s’engouffrer dans la brèche. Paris est ainsi devenue la ville au monde qui compte le plus de logements présents sur Airbnb. Le site héberge aujourd’hui près de 40.000 annonces de biens à louer dans la capitale.

Il faut dire que le rendement théorique est alléchant. Un appartement de 45 m2 situé dans les arrondissements centraux peut rapporter jusqu’à 3.000 euros s’il est loué à la semaine à des touristes, contre deux fois moins pour une location classique ! Cependant, trop peu de propriétaires se soucient encore de la législation. Attention car la mairie de Paris, l’une des seules villes où il existe un marché toute l’année pour du meublé touristique, est partie en guerre contre les loueurs en infraction. Pour éviter les dénonciations, de plus en plus d'investisseurs se rabattent donc sur la petite couronne ou les grandes villes de province. 

Réglementation floue

Face à l’engouement suscité par ces sites, la loi Alur a tenté de faire le ménage. Désormais, « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ». Dit autrement, la location de votre appartement à des touristes tout au long de l’année n’est possible que s’il s’agit d’un local commercial (voir notre tableau ci-dessous pour Paris).

En outre, les professionnels du meublé et les municipalités n’ont pas la même interprétation des textes réglementaires. « On est dans le flou, car les critères de la loi Alur n’ont pas été définis par décret », explique Alain Cartraud, vice-président du Syndicat des professionnels de la location meublée (SPLM).

Un vrai travail de gestion

Passé l’aspect réglementaire du sujet, attention à ne pas sous-estimer le temps à consacrer à ce type de projet. « Louer à la nuitée implique un sacré boulot de gestion », rappelle Benjamin Nicaise, président de la plateforme d’investissement immobilier Cerenicimo. En plus de trouver et de sélectionner les locataires, il faut gérer le planning du bien (entrées et sorties, ménage, remplacement des meubles, entretien). « Il faut compter de dix à quinze heures par bien et par semaine », estime Maud Velter, directrice associée de Lodgis. Certaines agences proposent de s’occuper de l’ensemble de ces tâches. Le coût n’est pas négligeable : comptez de 25 à 30 % du loyer perçu en gestion à la nuitée.

Pour espérer pratiquer des tarifs élevés, il faut par ailleurs disposer d’un logement très bien situé et en parfait état. Les propriétaires ont tendance à sous-estimer la vacance. « Il y a un marché pour les biens d’exception destinés aux touristes. Sinon, le rendement est très aléatoire », confirme Benjamin Nicaise. A Paris, un loueur arrive à remplir son bien trois nuits par mois en moyenne sur Airbnb, pour environ 300 euros mensuels (selon les données fournies par le site). Dans la plupart des cas, il s’agit ainsi plus d’un complément de revenus que d’un investissement.

La location à la nuitée est donc souvent moins attrayante que sur le papier. Et les sites de location prélè-vent une « dîme » : de 9 à 20 % du loyer selon les situations et les plateformes. « Il faut aussi souscrire une assurance qui couvre le propriétaire et le locataire en cas de dégradation de l’appartement ou des parties communes », ajoute Laurent Caillaud, président de Foncia Vendée. Si la plupart des sites proposent des assurances, les clau-ses d’application peuvent être restrictives. C’est pourquoi des propriétaires se tournent vers des agences pour de la location sur des durées plus longues. « Nous récupérons beaucoup de propriétaires déçus par Airbnb », assure Maud Velter. « Une agence permet de mettre en place des filtres : assurance, vérification du propriétaire, sélection des locataires… », explique Alain Cartraud. Ces services rognent le rendement. Mais c’est le coût de la tranquillité.

Source :

www.challenges.fr - Article publié le 10 mai 2015 - "Airbnb: le rendement locatif est-il vraiment si intéressant que ça?"